Immobilier : que reste-t-il aux investisseurs après la fin du Pinel ?

La fin programmée du dispositif Pinel a laissé un vide considérable dans le monde de l’investissement immobilier. Mais le secteur s’adapte et des opportunités existent. Éclairage de Thomas Potet, responsable marketing Grand Ouest Groupe Édouard Denis (filiale Nexity).

La disparition du dispositif Pinel a eu des conséquences importantes dans le monde de l’investissement immobilier. Les ventes ont chuté de 40 à 60 % en deux ans. «Tout le secteur a été marqué par la fin du dispositif Pinel, mais d’autres options existent », confirme Thomas Potet. Le marché s’est en effet transformé. Dans ce nouvel environnement, plusieurs solutions solides s’imposent déjà.

La première, encore méconnue, concerne les logements dits intermédiaires. Désormais ouverts aux investisseurs privés, ils reposent sur un avantage majeur : une TVA réduite à 10 %, qui permet d’acheter moins cher, tout en répondant à une demande très forte dans les zones tendues. Les loyers y sont encadrés, légèrement en dessous du marché privé, ce qui en fait une réponse pertinente pour tous ces salariés trop aisés pour accéder au logement social, mais pénalisés par la hausse des prix dans le parc classique. Ici, la logique n’est plus celle de la défiscalisation, comme avec le Pinel, mais d’un investissement patrimonial réfléchi entre taux de rentabilité et choix d’une adresse pérenne, obligatoirement structuré à travers une SCI, voire une SARL de famille qui a l’avantage de faciliter la transmission. «C’est moins simple que le Pinel, il faut être pédagogue», reconnaît Thomas Potet, mais le modèle séduit par sa solidité.

Autre piste qui prend de l’ampleur : le LMNP, pour les logements meublés opérés par les acteurs «non professionnels». Le Groupe Édouard Denis vient ainsi de lancer Censity, boulevard Schuman, à Nantes. Une résidence pensée pour les jeunes actifs, comparable à une résidence étudiante… mais en plus flexible. Ici, contrairement au LMNP géré, il est possible de loger son propre enfant, un avantage très apprécié des familles. Le lancement est encourageant, avec quarante-six lots qui «trouvent peu à peu preneur», selon Thomas Potet. Les appartements, du studio au trois pièces coloc, s’accompagnent d’un pack mobilier complet, négocié à partir de 2276 € TTC pour un studio, cuisine installée, literie, électroménager et même aspirateur compris. L’intérêt du LMNP reste intact, avec l’amortissement du bien et du mobilier qui réduit fortement l’imposition sur les revenus locatifs.

Mais la vraie surprise de cette période post-Pinel vient sans doute du dispositif Denormandie. Considéré comme le Pinel de l’ancien, au travers de sa version VIR : Vente d’immeuble à rénover. À La Roche-sur-Yon, le Groupe Édouard Denis transforme ainsi l’ancien lycée Saint-Joseph, situé au cœur du pentagone lyonnais, en une résidence de quatre-vingt- quatre appartements réhabilités, du studio au quatre pièces. Le dispositif séduit immédiatement, comme en témoigne la première soirée de présentation qui a généré vingt lettres d’intention d’achat. Le Denormandie offre des réductions d’impôt allant jusqu’à 21 %. Pour Thomas Potet, la difficulté n’est pas dans la demande, mais dans la rareté des sujets adaptés. «La VIR coche toutes les cases, mais il faut trouver le bon projet, à la bonne adresse, tout en préservant l’identité patrimoniale du bâti existant. » Un défi qui explique son attractivité.